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　　每经记者 陈植    每经剪辑 马子卿    

　　“咱们正密切关爱数据中心（IDC）纳入REITs的落地说明，在合当令机启动议论姿色的报告使命。”一位新式基建姿色投资基金结伙东谈主向记者露出。

　　客岁8月1日，国度发展编削委发布的《对于全面推进基础设施范畴不动产投资相信基金（REITs）姿色常态化刊行的告知》（以下简称《告知》）崇拜施行。《告知》将新式基础设施等纳入可报告的行业范围。

　　在业内东谈主士看来，新式基础设施涵盖数据中心类、东谈主工智能算力支捏等基础设施姿色。客岁4月，证监会发布的《成本市集做事科技企业高水平发展的十六项措施》说起，支捏有条目的新基建、数据中心等新式基础设施以及科技转变产业园区等刊行科技转变范畴REITs。

　　这令业界浩繁预期数据中心纳入公募REITs步履正悄然提速。上述新式基建姿色投资基金结伙东谈主向记者分析说：“毕竟，跟着数字经济粗犷发展，四肢数据谋略处理的底层基础设施，数据中心对数据经济发展的营救作用日益显现。此外，数据中心筹划利润率相对较高，运营周期较长，也稳当REITs金钱对收益持重、高比例分成的要求。”

　　科智征询发布的《2023—2024年中国IDC行业发展研究敷陈》炫耀，2023年中国数据中心IDC业务市集规模达到5078.3亿元，较2022年增长25.6%，其中，传统IDC业务的市集规模达到1456.4亿元，同比增长6.4%。瞻望到2028年，跟着AI算力需求与数据经济捏续发展，国内传统IDC市集规模将逾越2500亿元，2024年—2028年时代的年化复合增长率达12.6%。

　　记者瞩目到，部分产业成本早已积极运作数据中心姿色刊行公募REITs。客岁4月18日，滋润科技发布公告走漏，拟以外洋信息云聚核港（ICFZ）姿色-数据中心A18建筑姿色偏激附庸设施招引四肢底层金钱，开展基础设施不动产投资相信基金（REITs）试点报告使命。

　　一位业内东谈主士向记者露出，尽管业界对数据中心纳入公募REITs的祈望值较高，但面前尚无数据中心纳入REITs的案例。他合计，一是议论部门对数据中心运营老练度、事迹褂讪性及可捏续性的要求较高，不少缺少永恒营收褂讪性数据的数据中心仍需不雅察；二是数据中心的高能耗，亦然影响它们能否纳入REITs的一大成分。

　　他告诉记者，前些年投产运营的部分数据中心PUE值（PUE值代表着电能哄骗成果，PUE值越接近于1，默示能效限度水平越高）仍达到1.5，随机稳当监管部门的环保低碳运营要求。面前，部分地区已入部属手要求PUE值逾越1.3的数据中心选拔绿色低碳纠正或征收隔离电价，导致这些数据中心濒临新的筹划波动性，令监管部门选拔相对严慎的REITs刊行评估举措。

　　记者多方了解到，为了能尽早怡悦公募REITs刊行限制，一方面，越来越大批据中心引入奢睿化运营措置系统，进一步缩小所有这个词这个词数据中心的能耗；另一方面，选拔高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等新招引，尽可能减少招引能耗以缩小PUE值。

　　值得瞩目标是，跟着市集对数据中心纳入REITs预期升温，产业成本与投资成本初始“闻风而动”。客岁11月，世纪互联与公共保障集团旗下另类金钱投资措置平台公共投资控股有限背负公司共同成立Pre-REITs基金，投向算力中心等大型数据中心金钱。

　　据悉，这只Pre-REITs基金拟投向世纪互联位于江苏省苏州太仓市的数据中心姿色，后者的运营IT容量约210兆瓦（MW），为互联网、政府、企业客户提供算力基础设施底座，畴昔这个姿色的运营IT容量有望推广至逾300兆瓦。

　　上述新式基建姿色投资基金结伙东谈主告诉记者，客岁下半年以来，不少成本都在积极熟识投资处于Pre-REITs阶段的数据中心，尤其是机柜租售率永恒保捏在90%以上、客户续租率高度褂讪、产权理会、PUE值低于1.2的数据中心取得他们高度爱好。

　　在他看来，一朝数据中心纳入公募REITs刊行，议论的Pre-REITs阶段数据中心估值也将情随事迁，给这些提前布局的成本提前带来可不雅的报酬。

　　所谓数据中心（IDC），主若是指领有高速互联网接入带宽、高性能局域收罗、安全可靠的机房环境等招引设施，以及专科化措置、完善配套应用做事的平台。通过数据中心，IDC做事商向各行业企业客户提供互联网基础平台做事（做事器托管、编造主机、邮件缓存、编造邮件等），以及千般升值做事（场面的租用做事、域名系统做事、负载平衡系统、数据库系统、数据备份做事等）。

　　频年，跟着数字经济粗犷发展，加之5G、东谈主工智能、物联网等前沿本领捏续兴起，企业的数据算力与数据处理需求呈现指数级增长，催生数据中心投资建筑“一浪高过一浪”。

　　“前些年，场所政府、电信做事商、大型产业成本与股权投资基金，致使房地产企业与部分中小企业都争相涌入这个赛谈，斥巨资在各地投资兴修数据中心。”前述新式基建姿色投资基金结伙东谈主告诉记者。这某种进度也酿成数据中心运营水准不皆。比如，部分较早投产运营的数据中心莫得建立配备双回路管线的备用发电机组与不阻隔电源及后备蓄电板，且PUE值捏续高于1.4。

　　他露出，跟着数据中心市集捏续发展，畴昔两年进攻数据中心的成本主要以大型产业成本与大型金融成本为主，这一方面有助于数据中心在建筑初期就引入使用高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等招引，令PUE值较着着落；另一方面在制冷、消防、散热、褂讪供电、故障预警处理等方面具有更好的奏效。

　　记者获悉，这无形间驱动数据中心市集倚势凌人步履加速。对众大批据中心下旅客户而言，数据中心的运营褂讪性是他们最垂青的议论，这需要数据中心在“风、火、水、电”（即制冷、消防、散热、捏续供电）等方面具备极高的智能化运营才智，确保数据中心的故障率捏续保捏在最低水准。此外，数据中心的PUE值越低，对应的运营性价比更高，亦然下流企业高度宝贵的一个议论。这也导致不少由中小企业投资建筑的数据中心陆续被动退出市集，因为后者成本金有限，难以加大制冷、消防、散热、褂讪供电、故障预警处理等方面的参加，进一步普及数据中神思柜运营性价比与运营褂讪性。

　　在这位新式基建姿色投资基金结伙东谈主看来，恰是前些年数据中心运营水准缭乱不皆，加之部分数据中心是租借地盘厂房投资建筑（租约到期就存在较大的后续运营省略情味），亦然议论部门对数据中心纳入公募REITs袭取相对严慎的气派。

　　记者还了解到，跟着数据中心市集竞争热烈，此前数据中心还履历机柜租售价钱下滑，导致部分数据中心运贸易绩褂讪性相应回落，这亦然议论部门重心评估数据中心运营老练度与业务营收永恒褂讪性的一大原因。

　　在业内东谈主士看来，尽管市集竞争趋于热烈，但跟着AI算力需求捏续繁荣，畴昔故障率极低、PUE值处于行业最低值、智能化运营才智较强、客户定制化做事才智杰出、配套做事皆全的大型数据中神思柜租售价钱有望回升且形成更捏久的营收褂讪性，令其有望在纳入公募REITs方面更有概率“脱颖而出”。

　　记者了解到，数据中心能否纳入REITs，还与数据中心PUE值能否稳当监管部门拙劣耗运营要求有着一定关连。

　　所谓PUE值，是评价数据中心能耗成果的一项遑急议论，是数据中心浮滥的所有这个词动力与IT负载浮滥的动力的比值。具体而言，PUE值是数据中心总能耗/IT招引能耗的比率。其中，数据中心总能耗涵盖IT招引能耗、制冷、配电等系统的能耗，其值大于1，越接近1标明非IT招引耗能越少，即能效水平越好与能耗限度才智越高。

　　为了积极落实社会经济低碳环保运营，不少场所政府与议论部门也积极选拔活动。客岁11月，北京市经信局、市发改委等部门发布《北京市存量数据中心优化使命决议（2024—2027年）》，将勾搭存量数据中心完成绿色低碳纠正。自2026年起，对PUE值高于1.35的数据中心征收隔离电价。

　　北京市经信局对此解说，这项使命决议将勾搭存量数据中心完成绿色低碳纠正、转型为智能算力中心、促进绿色电力消纳，提高存量数据中心能效、碳效水平，改变本市存量数据中心“老、旧、小、散”局势，推进数据中心集约化、绿色化、智能化建筑。到2027年，终了本市数据中心能效水平全面达到场所范例，年均PUE值缩小至1.35以下，集约高效、绿色低碳的数据中心高质地发展步地基本形成。

　　对此，北京市坚忍化能耗在线监测和节能监察，依期更新存量数据中心台账，将PUE值高于1.35的存量数据中心纳为重心监测对象，加速完成存量数据中心纠正、转型等优化使命。

　　上述新式基建姿色投资基金结伙东谈主合计，这意味着各地数据中心要纳入公募REIts，需先怡悦当地对数据中心PUE值的监管要求。但要作念好这项使命，不少数据中心操作难度也不小——一方面需引入智能化运营系统，有用缩小各个业务才略的能耗，另一方面需参加腾贵资金投资建筑高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等，权贵减少招引能耗。

　　在他看来，尽管频年数据中心市集竞争热烈令数据中神思柜租售价钱有所着落，但数据中心合座运营年化利润率仍在10%以上，令不少数据中心开发做事商与原始权利东谈主有富饶财力捏续强化数据中心的环保低碳运营才智，捏续降拙劣耗与PUE值。

　　“面前，越来越大批据中心原始权利东谈主与开发做事商都意志到，惟一将PUE值压低到1.2以内，才有较高概率怡悦刊行公募REITs的准初学槛。”这位新式基建姿色投资基金结伙东谈主直言。除此除外，由于央求刊行公募REITs的数据中心需“自捏物业”，因此不少数据中心开发做事商都在选拔举措收购物业，力图达到刊行公募REITs的议论门槛。前些年，不少数据中心开发做事商为了缩小投产成本，选拔租借厂房地盘格式，但这类租借物业格式难以怡悦REITs央求的要求，导致不少数据中心被挡在公募REITs刊行的门外。

　　跟着数据中心纳入公募REITs刊行的市集预期升温，Pre-REITs投资模式悄然火热。除了世纪互联与公共投资控股有限背负公司共同成立Pre-REITs基金，繁密新式基建产业投资基金都在加大数据中心Pre-REITs投资力度。

　　“他们一方面自主投资建筑运营大型数据中心，戮力强化后者的业务运营持重性与可捏续性，另一方面也在集结产业成本共同投资业务运营老练度高、产权理会、PUE值低于1.2、具备较高刊行REITs后劲的大型数据中心。”前述新式基建姿色投资基金结伙东谈主告诉记者。此前，有多家新式基建产业投资基金找到他们，缱绻共同投资多家处于Pre-REITs阶段的大型数据中心，但受多重成分影响，这些成本运作互助都不理会之。

　　关联词，这些新式基建产业投资基金仍在四处寻求产业成本，参与这些大型数据中心的Pre-REITs投资。

　　世纪互联议论负责东谈主对媒体默示，四肢前置权利性融资，Pre-REITs对数据中心后续刊行公募REITs的促进作用，主要体面前四大方面：一是成本在一级市集提前锁定优质数据中心金钱，有助于为公募REITs刊行提供定制化姿色或针对性的纠正升级；二是通过Pre-REITs，公募REITs团队不错提前介入，缩小REITs刊行的前期材料准备时期成本；三是Pre-REITs能提前对具有致密无比后劲的数据中心姿色进行筛选、栽种与运营，直至老练并稳当公募REITs刊行要求，为公募REITs栽种优质金钱与扩募储备；四是四肢权利性融资，Pre-REITs能有用缩小姿色公司的债务水平，从而起到扩大投资规模与提高投资成果的作用。

　　“面前，处于Pre-REITs阶段的数据中心对投资成本的遴择要求也卓著高。”这位新式基建姿色投资基金结伙东谈主告诉记者。在引入新成本普及运营才智同期，数据中心原始权利东谈主与开发做事商还垂青这些新成本能否带来新客户，进一步普及数据中心的机柜租售率与业务运营持重可捏续性，从而缩小个别客户临时退出所带来的数据中心营收波动性。

　　他指出，当年议论部门对数据中心刊行公募REITs的审核要求也在趋严，一方面会从严审核数据中心的置地、土建、能评、立项、验收、能耗议论（PUE）等材料，要求数据中心各个业务才略均终了合规运营，且领有当地政府左右部门出具的“无异议函”；另一方面会重心熟识数据中心的客户关连褂讪性与营收可捏续性，幸免个别客户一霎战抖导致数据中心营收出现较着跳水，导致REITs分成金额相应大幅缩水。

　　在这位新式基建姿色投资基金结伙东谈主看来，尽管Pre-REITs投资“升温”，但能稳当Pre-REITs要求的数据中心数目未几。尤其是现时不少数据中心开发运营商要价较高，令部分潜在投资者打了退堂饱读。毕竟，数据中心从Pre-REITs到刊行公募REITs，仍存在着诸多省略情味，这亦然投资者不肯高价接盘的一大关键原因。

　　在全球REITs市集，专注数据中心投资运营的REITs家具数目并未几。死亡2023年底，在好意思国成本市集，专注数据中心投资运营的REITs家具主要有两款，别离是Equinix（纳斯达克：EQIX）和Digital Realty（纽交所：DLR）；在亚太市集，涉够数据中心投资运营的工业房地产投资相信REITs主若是吉宝数据中心相信（Keppel DC Reit）、丰树工业相信（Mapletree Industrial Trust）、升起瑞资（Ascendas REIT）、凯德印度相信（CapitaLand India Trust）等。

　　面前，这些涉够数据中心投资运营的REITs分成率均逾越5%，跑赢其他类别REITs。因此前者为了保捏较高的分成率，对收购数据中心姿色设定严格的准初学槛，令运营才智处于行业顶尖水准的小数数数据中心才能概率纳入REITs收购或单独刊行REITs家具限制。

　　封面图片开端：视觉中国-VCG41N1350722136

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背负剪辑：王若云 J9九游会体育